Beim Hausverkauf in Wien ist Interesse schnell erzeugt. Ein Abschluss entsteht erst, wenn du Unsicherheit eliminierst und Verbindlichkeit aufbaust. Genau hier scheitern viele Verkäufe: Es gibt Kontakte, es gibt Termine – aber es gibt keine kontrollierte Entscheidungskette.

Dieser Ablauf ist darauf ausgelegt, dass:

• Käufer schnell verstehen, was sie kaufen
• Banken/Finanzierung nicht bremsen
• Verhandlungen nicht ausufern
• der Deal „durchläuft“ – bis zur Übergabe

Phase 1: Vorbereitung – bevor der Markt Sie testet

1) Planlage/Potenzial einordnen (ohne Versprechen)

Beim Haus werden Potenzialfragen gestellt – immer.
Premium heißt: Du bist nicht „überrascht“, du bist vorbereitet.

• Was ist realistisch?
• Was ist ausgeschlossen?
• Was muss geprüft werden?

Ziel: Potenzial ist klar, aber nicht „verkauft“. Verkauft wird Sicherheit.

2) Unterlagenpaket „abschlusstauglich“ machen

Nicht perfekt. Aber konsequent geordnet.
Käufer und Banken hassen Chaos – Chaos kostet Preis.
Typisch relevant:

• Eigentums-/Grundstücksthemen
• Pläne/Flächenangaben (konsistent)
• Nachweise zu Sanierungen/Technik (wenn vorhanden)
• Energieausweis (rechtzeitig)

3) Zustand/Technik in eine ruhige Faktenform bringen

Keine Romane. Keine Ausreden.
Eine Premium-Faktenliste (kurz) wirkt stärker als jede Werbesprache:

• Heizung: Typ, Alter, Wartung (falls bekannt)
• Fenster: Zustand/Erneuerung (falls bekannt)
• Dach: Zustand/Arbeiten (falls bekannt)
• Feuchte/Keller: Status (klar benennen)
• Elektrik: modernisiert / Bestand (ohne Drama)

Phase 2: Positionierung – eine Hauptlogik pro Haus

Der häufigste Fehler: Man versucht, alle Käufer gleichzeitig zu bedienen.

Option A: Eigennutzer-Logik (meist die stärkere beim Haus)

Fokus:

• Alltag, Ruhe, Licht, Garten, Grundriss
• Einzugstiming, Lebensqualität, „passt zu uns“

Option B: Potenzial-Logik (nur wenn objektiv relevant)

Fokus:

• Rahmenbedingungen, Machbarkeit, Grenzen
• neutral und prüfbar formuliert

Premium-Regel: Eine Hauptlogik. Ein Angebot. Eine klare Erwartung.

Phase 3: Käuferfilter – weniger Kontakte, mehr Abschluss

Beim Haus ist „Besichtigungstourismus“ teuer.
Premium heißt: Vorqualifizierung ohne Stress, aber mit Niveau.

Vorqualifizierung: 4 Fragen, die 80% klären

• Budget/Finanzierungsstatus: „Ist Finanzierung grundsätzlich geklärt?“
• Timing: „Kaufentscheidung in welchem Zeitfenster?“
• Entscheider: „Wer entscheidet final?“
• Passung: „Was muss zwingend passen – Garten, Zimmer, Lage?“

Ergebnis

• weniger Termine
• weniger „ich schau mal“
• deutlich mehr echte Entscheidungen

Phase 4: Besichtigung – nicht zeigen, sondern führen

Eine Premium-Besichtigung ist Choreographie:

• Start mit den 3 stärksten Fakten (Lage/Grundstück/Alltag)
• dann Grundriss-Logik (wie lebt man hier?)
• dann Technik/Zustand (ruhig, klar)
• am Ende: nächste Schritte (wenn Interesse: was passiert jetzt?)

3 Dinge, die Besichtigungen ruinieren

• ungeführtes Herumlaufen
• zu viel Rechtfertigung
• keine klare nächste Stufe („melden Sie sich einfach“)

Premium-Regel: Der Käufer soll das Gefühl haben, dass du den Prozess hältst – ohne Druck.

Phase 5: Angebot – hier entscheidet sich Preisfestigkeit

Viele Verkäufer verlieren Preis nicht wegen „Markt“, sondern wegen unklarer Angebotsphase.

Premium-Angebotslogik

• Fixe Angebotsfrist (nicht endlos offen)
• Klare Bedingungen (Finanzierung, Übergabe, Inventar)
• Klare Kommunikation (kein Ping-Pong, kein Basar)

Warum das wirkt

• schafft Verbindlichkeit
• verhindert „Zermürbung“
• macht dein Angebot stabil

Phase 6: Verhandlung – weniger sprechen, mehr Rahmen halten

Verhandlungen eskalieren meist, wenn:

• Risiken nicht vorher geklärt wurden
• Unterlagen spät kommen
• Tempo sinkt

Premium-Verhandlung heißt

• ruhig bleiben
• Fakten nutzen (nicht Emotionen)
• Bedingungen sauber führen
• Tempo schützen (Tempo ist Macht)

Phase 7: Vertrag, Treuhand, Übergabe – das „letzte Drittel“ sichern

Viele Deals brechen im letzten Drittel, weil vorher improvisiert wurde.
Wenn du die frühen Phasen sauber machst, wird das letzte Drittel Routine.

Übergabe in Premium-Form

• Übergabeprotokoll
• Zählerstände
• Schlüssel/Inventar
• klare Zustandsdokumentation (kurz, sachlich)

Ziel: Der Abschluss fühlt sich nicht wie „Kampf“ an, sondern wie Abschluss einer sauberen Entscheidung.

Mini-Checkliste: Von Interesse → Abschluss (in 10 Punkten)

• Planlage/Potenzial eingeordnet (ohne Versprechen)
• Unterlagenpaket geordnet
• Energieausweis rechtzeitig
• Zustand/Technik in Faktenform
• Eine Haupt-Zielgruppe (keine Mischlogik)
• Vorqualifizierung (Budget/Timing/Entscheider/Passung)
• Fixe Besichtigungsslots
• Geführte Besichtigung + klare nächste Stufe
• Angebotsfrist + Bedingungen
• Übergabe sauber geplant

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Quellen (offiziell):

• Flächenwidmung/Bebauungsplan (Stadt Wien): https://www.wien.gv.at/stadtplanung/flaechenwidmung-auskunftssystem
• Energieausweis – Pflichten Österreich: https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/bauen_und_wohnen/wohnen/1/Seite.210400

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